王健林许家印首富更迭背后：万达商业退市300天发生了什么？

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周二晚上好，今天的主题是“解鞋带与抓重点”。

表演大师上场前，

弟子告诉他鞋带松了，大师蹲下来系好。

等到弟子转身后大师又将鞋带解松。

这是为什么呢？快来听本期消消乐吧！

福布斯中国富豪榜罕见出现了一天之内换了3任首富的现象。

昨日早间，恒大股价上涨，恒大集团董事局主席许家印以395亿美元身价成为福布斯实时富豪榜上的中国首富。但好景不长，在下午三点之后，首富位置就易主马化腾。而当晚间美国股市开盘之后，阿里巴巴股价上涨，马云又夺回了首富宝座。

截止发稿福布斯中国富豪榜排名情况

富豪榜上“二马争首富”戏码似乎已经司空见惯，这次新加入的许家印则吸引了许多人的关注。9月18日，恒大盘中一度上涨7.1%，公司市值也突破了3762亿港元，创下历史新高，许家印的身价也跟着一涨再涨。同日，碧桂园也曾一度大涨11.06%，市值同样创下新高，突破3200亿港元。同为内房股的龙湖地产、龙光地产等等也涨势喜人。

对于内房股近期的优异成绩，来听听上海易居房地产研究院副院长杨红旭怎么分析。

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内房股再度走出强势表现，不禁会让人联想到曾经也坐稳首富宝座的王健林和同样曾是内房股排头兵的万达商业。如今，王健林在福布斯中国富豪榜上排名跌落至第四，而已在香港退市的万达目前也正“排队回A”。这不禁让人遐想：如果万达商业没有退市，王健林的首富地位还会被许家印反超吗？2016年9月到现在，万达商业从香港退市后的300多天里，万达和恒大都发生了什么？

地产龙头回A股：同目标，不同路

虽然在港交所已经有了不俗的战绩，但恒大回归A股的脚步从未停歇。

1996年，恒大在广州成立，2009年10月28日，恒大在香港成功上市，成为当时在港市值最高的内房企。上市当天，许家印的身价就到了中国之巅。但根据中国恒大总裁夏海钧在今年中业绩会上的测算，中国恒大目前的市盈率只有4~5倍，大概是内地房地产企业的一半，“恒大的股票还远远没有到达合适的位置。”夏海钧曾对媒体表示。

据中国网，2016年10月3日，中国恒大在港交所发布公告称，与深深房订立协议，后者以发行A股或现金方式购买中国恒大境内附属公司广州市凯隆置业有限持有的恒大地产100%股权。

在此次交易中，中国恒大毫不避讳地承认，就是要通过借壳的方式完成恒大地产的A股上市。首先将恒大地产100%的股权注入上市公司，其次广州市凯隆置业也将取代深投控成为深深房的信任控股股东，其下属企业恒大地产集团有限公司注册地迁入深圳，企业总部仍设在广州。

除了硬性的政策规章之外，作为注入资产的恒大地产也对A股投资者做出了利润承诺，标的资产从2017年到2019年三年预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元和5500亿元，保持年均10%左右的增长率。

据中国证券网，2017年前8个月恒大已经实现销售额超过3000亿，并且超过去年全年的3088亿的成绩，全年4500亿元目标即将完成大部分。

而和恒大“曲线救国”回归A股的方式不同，万达则选择了从港交所退市，从而转向正面回A股的道路。

万达集团创立于1988年，以地产起家，旗下的四大产业有金融、商业、文化和网络，其中万达商业就是万达集团的主要地产平台，其收入的主要来源是物业销售、投资物业租赁和酒店运营。2014年12月，万达商业历经坎坷终于在香港交易所主板上市。然而仅仅15个月后，万达商业就宣布私有化，2016年9月，万达商业成功从香港退市。对于私有化的原因，王健林曾在接受媒体采访时表示，香港资本市场对万达商业的估值过低。

此后，万达商业一直寻求在A股上市。

据澎湃报道，证监会官网信息显示，目前，万达商业在A股的IPO最新排名为第56位，尽管状态显示“已反馈”，但万达商业一个月前的排名就已经在第58位了，而此前已经连续两周排在第55位。此前万达商业私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

双双降低负债

随着土地成本越来越高，房地产企业融资成本一路见涨，企业的负债压力也逐年加大。

据媒体报道，2016年恒大的核心业务利润208.1亿，而全年支付利息就高达263.39亿元，相比行业第一和全国首富这些“面子工程”，行业人士推测，许家印最想让人们关注的是“里子工程”：大幅减债。

今年8月底，恒大集团秀出最强半年报，收盘涨近12%，市值超过3300亿港元。业绩大增的同时，恒大上半年实现净负债率大幅下降近一半。上半年，恒大成功引入两轮合计700亿的战略投资，并在5、6月份两个月内迅速还清1129亿永续债，释放了近百亿股东利润，实现资产负债率下降至75.5%，这也是恒大中报净利暴增的一个重要因素。而据最新消息，恒大已宣布“下半年计划引入第三轮战略投资300—500亿元。”恒大总裁夏海钧表示，公司估值会比第一轮有所增加。

据媒体报道，恒大在今年年中业绩会上宣布了重大战略转型，由过去的规模优先转变为效益优先。围绕这个目的，公司将此前的“三高一低”的发展模式调整为“三低一高”。所谓“三高一低”，即高负债、高杠杆、高周转与低成本，而“三低一高”则是低负债、低杠杆、低成本和高周转。对此，夏海钧毫不避讳：“中国恒大的举措，和国家降负债去杠杆的政策导向是一致的。”

无独有偶，为了加快在A股的IPO进度，万达也通过一系列动作降低资产负债率，转型轻资产模式；以及剥离地产相关资产，以此获得更好的资产评估。此前，万达集团管理层就对外称，万达商业不希望被划入房地产板块，因为目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。

今年年初，王健林宣布万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场，投资合同达1050亿元，2017至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成。

7月19日，万达又以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权以及十三个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创。“通过这次资产转让，万达的商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”王健林称。

据中国经济周刊，万达商业2017年一季度财报显示，万达商业的负债总计5446.03亿元，资产负债率为70.61%。以此核算，此次万达回收的600多亿元，可以让万达商业负债率降低大约8个百分点。

海外投资与深耕国内

万达一边强调要走“轻资产”的路线，在国内不停“卖卖卖”，另一方面，万达近几年在国外市场却大举“买买买”。万达在国外市场收购的项目从地产、影视到体育、艺术等，类别丰富，据澎湃不完全统计，自2012年万达在海外的第一笔收购——26亿美元收购全美第二大院线AMC开始，截至目前，万达在海外宣布的投资总额已高达2451亿元人民币。

王健林曾在接受媒体采访时说，2016年是万达海外并购最多的年份，一共并购了十几家海内外企业，并购扩大了万达产业规模和净利润。

万达海外投资清单  图片来源：澎湃新闻

万达等诸多民企大举进军海外的动作引起了各方的关注。

据中国经济周刊，企业高企的负债率，极高的杠杆率，高溢价以及部分标的的巨额亏损引起了国家发改委、央行、商务部等多个部委对非理性海外投资的潜在风险及其真实性、合规性的高度关注。尤其，在房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域存在的非理性、异常的、动机不良的、假借并购之名行资产转移之实的海外投资行为成为了监管的重点。

万达并购美国传奇影业

根据财新报道，银监会要求各家银行排查包括万达、复星、浙江罗森内里在内数家企业的授信及风险分析，排查对象多是近年来海外投资比较凶猛、在银行业敞口较大的民营企业集团。

6月22日，山洪突至，万达遭“股债双杀”。截至6月22日午盘，万达集团旗下的万达电影（002739.SZ）下跌9.91%，当日中午，万达电影发布临时停牌公告。大连万达商业地产股份有限公司（下称“万达商业”）发行的债券同样下跌，16万达01、16万达02、15万达01、15万达02等均出现较大幅度下跌。

7月21日，对于目前有关部门排查海外投资，关注高负债企业的传闻，王健林对媒体表态：“积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在国内”。

相比之下，在海外投资方面，恒大则采取谨慎态度，一直没有走出国门，而是深耕国内。

恒大公司方面曾对媒体表示，恒大没有海外投资的计划。“过去二十一年，恒大一直坚持只在国内投资，并成功在中国经济飞速发展的红利中实现企业的壮大。我们认为，这种红利还很大，恒大完全可以在其中继续取得长足发展。”恒大总裁夏海钧表示。

今年9月14日，恒大集团与重庆长寿区人民政府签订协议。恒大集团重庆公司将投资逾100亿元，在重庆长寿湖景区打造旅游度假区特色小镇项目。这是恒大集团继2015年底斥资1600亿投资海南海花岛之后又一旅游产品。

除此之外，恒大也在推进主题乐园计划，即恒大童世界。今年一季度，恒大旅游集团考察了全球28个主题乐园，最终选定了33个游戏项目，该规模将是迪士尼的1.5倍。虽然恒大目前还没有对外披露主题乐园项目的商业测算，但按照上海迪士尼55亿美金投资额来看，恒大童世界只会更多不会少。

视频/剪辑：王潮

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